Ficha catastral
Referencia1427511VK3612N0001KT
MunicipioLeganés, Madrid
ÁmbitoPP-10 Sur M-50
UsoTerciario Oficinas (T-O)
Parcela total3.038,95 m²
Superficie en venta2.500 m² edificables
Superficie en venta · Leganés, Madrid

Construye
Leganés

Junto al barrio El Naranjo y Parque Polvoranca, con acceso M-50 y M-407, en el cinturón industrial del sur de Madrid.

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2.600.000 €
Precio de salida del suelo
2.500 m²
Superficie edificable
7.500 m²c
Edificabilidad legal
5 plantas
Altura máx.
350 €/m²c
Precio suelo
2.500 m²
Superficie en venta
7.500 m²c
Edificabilidad legal
1.500 m²
Planta tipo estimada
B+4 / 20 m
Plantas · Altura máxima
PP-10 Sur M-50
Ámbito urbanístico
Características del terreno

Un suelo diseñado para construir en altura.

La parcela T01-1A del PP-10 Sur M-50 ofrece una de las densidades edificatorias más elevadas del sur de Madrid: hasta 7.500 m²c en cinco plantas sobre una superficie edificable de 2.500 m². Junto al barrio El Naranjo y el Parque Regional de Polvoranca.

2.500 m²
Superficie en venta
7.500 m²c
Edificabilidad legal
1.500 m²
Planta tipo estimada
B+4 / 20 m
Plantas · Altura máx.
1 / 50 m²
Plaza parking exigida
60%
Ocupación máx. en planta
LastVersionGPT del edificio propuesto en Calle Arquimedes 18, Leganes
Cleaned Building View 2 del edificio existente en Calle Arquimedes 18, Leganes
Composicion visual Render de Arquimedes 18 e imagen real de construccion en la zona.

Distribución vertical orientativa

1.500 m² por planta · 5 plantas · 7.500 m²c totales

Planta 4
1.500 m² · Oficinas / Lofts / Hostelería
Planta 3
1.500 m² · Oficinas / Lofts / Hostelería
Planta 2
1.500 m² · Oficinas / Lofts / Hostelería
Planta 1
1.500 m² · Oficinas / Usos terciarios
Planta Baja
1.500 m² · Lobby / Comercial / Hostelería
Sótano(s)
Parking obligatorio (1 plaza / 50 m²)

Estimación orientativa. Planta tipo calculada sobre huella de 50×30 m tras retranqueo obligatorio de 5 m. Sujeta a proyecto técnico definitivo.

Datos técnicos y urbanísticos

Información registral y parámetros del PP-10 Sur M-50

Ref. catastral1427511VK3612N0001KT
Parcela total3.038,95 m²
Superficie en venta2.500 m² edificables
Frente (Calle Arquímedes)38,74 m
Fondo de parcela77,18 m
Uso característicoTerciario Oficinas (T-O)
Uso compatibleHostelería tipo C
Ocupación máx. en planta60%
Retranqueo de fachada5 m
Parking obligatorio1 plaza / 50 m²
Nota sobre la superficie: La parcela total es de 3.038,95 m². Aproximadamente 500 m² del extremo sur corresponden a una gasolinera que el vendedor se reserva y que le son devueltos como parte de la operación — no forman parte de la venta. La superficie objeto de esta operación es de 2.500 m² edificables, con pleno aprovechamiento terciario.
Documentación técnica

Plano de implantación de la parcela

Plano técnico de implantación — distribución, accesos y colector · Calle Arquímedes 18
Plano técnico · Distribución, accesos y colector
Plano catastral con retranqueos — Calle Arquímedes 18, Leganés, PP-10 Sur M-50
Plano catastral · Retranqueos y superficie edificable
Plano de implantación US Leganés — modelo de edificación · Calle Arquímedes 18
Implantación US Leganés · Modelo de edificación
Plano provisional

Lectura del plano

El plano muestra la parcela completa con los retranqueos obligatorios de 5 m marcados en lila. La huella edificable neta es de 1.500 m² por planta, con frente a Calle Arquímedes y acceso rodado diferenciado entrada/salida.

Superficie total parcela3.038,95 m²
Superficie en venta2.500 m²
Frente (Calle Arquímedes)38,74 m
Fondo de parcela77,18 m
Retranqueo obligatorio5 m (todos los frentes)
Edificabilidad legal máx.7.753 m²c
Ocupación 60% en planta1.822 m²
Huella edificable estimada1.500 m²/planta
Nota: El plano incluye la totalidad de la parcela (3.038,95 m²). El colector en el frente sur y el retranqueo de 5 m son los principales condicionantes de la huella final. Plano provisional sujeto a proyecto definitivo.
Señales de mercado

El mercado de estancia temporal ya funciona en la calle.

Operadores activos en la misma calle y hoteles registrados en el municipio confirman la demanda. La señal de mercado es clara: el producto funciona y el precio se sostiene.

Testigo A — Estancia temporal terciario

Operador en Calle Arquímedes

Misma calle · Leganés, Madrid · Suelo terciario tipo oficina

Estudio dúplex de estancia temporal, completamente amueblado con cocina, baño completo, parking y suministros incluidos. Orientado a clientes de trabajo, formación o salud. Estancias desde 3 días hasta 6 meses. Superficie real: 40 m². Modelo operado sobre suelo terciario de oficinas.

Tarifa diaria (mín. 3 noches)100 €/noche
Tarifa semanal500 €/semana
Tarifa mensual real (40 m²)1.500 €/mes
Extrapolación a 50 m² (lineal)1.875 €/mes *

* La extrapolación lineal es indicativa; el precio real a 50 m² dependería de la demanda y el mix del edificio.

Testigo B — Alquiler temporal loft

Anuncio personal de Idealista · mismo entorno

Mismo edificio y calle · Leganés, Madrid

Anuncios activos en portales inmobiliarios confirman mercado de estancia temporal en la misma dirección. Perfil de inquilino: trabajador desplazado o formación. Sin empadronamiento. Rentabilidad anunciada al inversor superior al 6%.

Estudio temporal 41 m²1.200 €/mes
Dúplex/loft 70 m²1.100 €/mes
Rentabilidad bruta anunciada> 6%

Testigos de alquiler y actividad Señales de mercado operativo

Testigo Zona Tipo de actividad Precio / referencia % Similitud Estado
A Misma calle · Leganés Estancia temporal sobre terciario (40 m²) 1.500 €/mes · 1.875 €/mes equiv. 50 m² 92% Operativo
B Misma calle · Leganés Alquiler temporal loft/estudio (41 m²) 1.200 €/mes 85% Activo
C Leganés municipio Hotel reglado con registro oficial Prueba de hostelería formal en el municipio 65% Registrado
D Leganés municipio Hotel reglado Valida mercado hotelero formal 60% Registrado
E Zona Polvoranca · Leganés Hotel con 15 años de experiencia operativa Ref. ocupación 83% · base financiera 75% 15 años activo
F Misma calle · Leganés Actividad terciaria + restauración Acredita actividad terciaria consolidada 70% Activo

Testigos de venta — Anuncios en Idealista Suelo y unidades terciarias comparables en la zona

Anuncio Tipo de inmueble Estado Superficie útil Precio anunciado €/m² útil Valor conjunto estimado
(130 uds × 50 m²)
V-1 Profesional Oficina / loft terciario Reformado y equipado 50 m² 155.000 € 3.100 €/m² 20.150.000 €
V-2 Profesional Piso / loft oficina Buen estado 52 m² 155.000 € 2.981 €/m² 19.375.000 € *
V-3 Particular Estudio terciario Precisa reforma integral 62 m² 100.000 € 1.613 €/m² 10.484.000 € *

* Valor conjunto normalizado a 50 m²/unidad × 130 unidades. Contrasta el valor de la parcela (2.600.000 €) con el valor potencial del activo construido y vendido por unidades (10–20 M€ según estado y calidad). Anuncios observados en Idealista; no constituyen valoración tasada.

Nota metodológica: Los testigos se utilizan como señales de demanda y referencia de precio de mercado. No constituyen ni prueban licencias aplicables a la parcela. La viabilidad de uso hostelero/serviced stay queda sujeta a consulta municipal y proyecto técnico específico. Detalle completo disponible bajo NDA.
Proyección financiera

Potencial del modelo Loft / Serviced Stay.

El escenario de uso hostelero-terciario tipo serviced stay / loft —unidades de 50 m², amuebladas, con suministros incluidos— permite construir una proyección de ingresos sólida y consistente con los precios observables en el entorno inmediato.

Con 7.500 m²c edificables, una eficiencia del 85% y unidades de 50 m², el edificio genera 127 unidades teóricas explotables.

Aplicando la tarifa del Testigo A como referencia y una ocupación del 83% —avalada por Testigo E, operador hotelero con 15 años de experiencia en la zona Polvoranca—, el modelo genera ingresos brutos anuales superiores a 1.800.000 €/año en el escenario base.

Hipótesis del modelo — Escenario Base

Edificabilidad total7.500 m²c
Eficiencia neta85% → 6.375 m²
Tamaño unidad50 m²
Unidades teóricas127 unidades
Tarifa mensual media1.450 €/mes
Ocupación estimada83% (ref. Testigo E)
Ingresos brutos anuales1.834.000 €/año
Margen operativo40% OPEX · 60% FCF
FCF anual estabilizado1.100.000 €/año

* Margen operativo estimado incluyendo suministros, limpieza periódica, mantenimiento, comercialización y gestión operativa — coherente con operadores de serviced stay y apartamentos gestionados en el mercado español.

Prudente

Ocupación 65% · 1.350 €/mes

Unidades disponibles127
Ingresos brutos anuales1.337.000 €
Margen FCF56%
FCF anual estabilizado749.000 €
Escenario de referencia

Base

Ocupación 83% · 1.450 €/mes (ref. Testigo E)

Unidades disponibles127
Ingresos brutos anuales1.834.000 €
Margen FCF60%
FCF anual estabilizado1.100.000 €

Agresivo

Ocupación 90% · 1.700 €/mes

Unidades disponibles127
Ingresos brutos anuales2.332.000 €
Margen FCF63%
FCF anual estabilizado1.469.000 €

Ingresos de 1.834.000 €/año en escenario base (ref. Testigo E · 83%)

El modelo de serviced stay sobre suelo terciario genera un potencial de ingresos brutos significativo con una estructura de costes operativos controlada. Las variables que más impactan en el resultado son la ocupación, la mezcla tarifaria y el coste de construcción all-in. Proyecciones orientativas sujetas a modelo financiero promotor detallado.

Estructura de la operación

Condiciones Contractuales

La operación se estructura como cesión de opción a compra, ejercible hasta el 04/12/2026. Los pagos se realizan en tres hitos claramente definidos, con escritura pública y transferencia de titularidad registral en el segundo hito.

1
Señal · A la firma
300.000 €
Señal de opción
Pago inicial que formaliza la cesión de opción a compra. Garantiza el derecho exclusivo de ejercicio hasta el 04 de diciembre de 2026.
2
Escritura · 04/12/2026
1.500.000 €
Pago bullet + Escritura
Pago principal. En esta fecha se otorga escritura pública de compraventa y se realiza el registro de titularidad a nombre del comprador. Ejercicio efectivo de la opción.
3
12 meses tras escritura
800.000 €
Pago final aplazado
Último pago, aplazado hasta un máximo de 12 meses desde la fecha de escritura. Garantiza la liquidez inicial al comprador para el arranque de la promoción.
Señal inicial
300.000 €
Bullet + Escritura (04/12/2026)
1.500.000 €
Pago final aplazado
800.000 €
Precio total de la operación
2.600.000 €
Nota legal: Las condiciones aquí descritas son orientativas y tienen carácter informativo. La estructura definitiva de la operación quedará sujeta a negociación entre las partes y al clausulado del contrato de cesión de opción a compra. Se recomienda consulta jurídica independiente antes de cualquier compromiso. Información confidencial disponible bajo NDA.
Localización estratégica

En el corazón del Sur Madrileño.

Conexión viaria

Autopista M-50

Acceso directo desde la circunvalación sur. Conexión con toda la corona metropolitana de Madrid.

M-407 y M-506

Doble acceso viario secundario de alta capacidad. Fluidez de tráfico en todas las franjas horarias.

Entorno inmediato

Cinturón Industrial Sur de Madrid — PP-10

Ámbito terciario-industrial de alto desarrollo, con empresas de servicios y logística ya instaladas.

Barrio El Naranjo y Parque Polvoranca

Entorno residencial consolidado junto al activo. Parque Regional de Polvoranca, pulmón verde y amenidad clave para captación de usuarios.

Leganés — 190.000 habitantes

Tercer municipio más poblado de la Comunidad de Madrid. Masa crítica de empleados, comercios y servicios.

Fuenlabrada y corredor sur

Área metropolitana sur con más de 500.000 habitantes en un radio de 10 km. Alto potencial de demanda.

Generadores de demanda — menos de 15 min

Datacenter — Inversión de 600 M€ en la misma zona

Gran centro de datos implantado en el corredor PP-10 / M-50, con una inversión de 600 millones de euros. Genera una estimación de ~150–200 empleados directos en operación permanente y más de 1.000 empleos indirectos y de construcción, con alta demanda de alojamiento de media estancia para técnicos y personal desplazado.

Hospital Severo Ochoa — 5 min

Principal hospital del municipio. Fuente de demanda de estancias de media duración para pacientes y personal médico.

Universidad Carlos III de Madrid — 10 min

Campus de Leganés con demanda constante de alojamiento para investigadores, profesores y estudiantes de posgrado.

Universidad Rey Juan Carlos — 15 min

Campus de Fuenlabrada-Móstoles. Refuerza la demanda de alojamiento temporal en el corredor sur.

Indicadores de demanda de alquiler — Madrid, Leganés y Fuenlabrada
Mercado Demandantes / anuncio Días en portal €/m² alquiler
Madrid capital 47 n.d. fiable 23,2 €/m²
Fuenlabrada 115 ≈25–35 días 13,1 €/m²
Leganés 153 ≈25–38 días 14,6 €/m²

Fuente: datos corregidos de Idealista Research 2025. Demandantes por anuncio y precio medio de alquiler residencial como referencia de presión de demanda en el área de influencia.

Isócrono 15 minutos — Cinturón Industrial Sur de Madrid
Isócrono 15 min · Actividad empresarial · Industria, Tecnología y Gran empresa · Calle Arquímedes 18, Leganés
Actividad empresarial · Industria, Tecnología y Gran empresa · Coche sin tráfico
Isócrono 15 min · Servicios y captación · Hospitales, Universidades y Cobertura sur · Calle Arquímedes 18, Leganés
Servicios y captación · Hospitales, Universidades y Cobertura sur · Coche sin tráfico

Actividad empresarial · Isócrono 15 min

Localización exacta

Calle Arquímedes 18 · 28914 Leganés, Madrid
Ref. catastral: 1427511VK3612N0001KT · PP-10 Sur M-50

Material de presentación

Teasers del proyecto

Accede al nivel de detalle que necesitas para una primera valoración o un análisis completo.

Teaser Rápido

Resumen ejecutivo del proyecto: datos clave del suelo, precio, edificabilidad y potencial de modelo. Ideal para una primera valoración antes de la conversación con el equipo. 1–2 páginas.

Resumen ejecutivo · 1–2 páginas
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Teaser Completo

Presentación detallada con análisis urbanístico, testigos de mercado, proyecciones financieras, planos de implantación y argumentario completo. Para inversores que quieran profundizar antes de due diligence. 8–12 páginas.

Dossier completo · 8–12 páginas
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Contacto

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Estamos disponibles para cualquier consulta sobre la superficie, los datos urbanísticos o para enviar el dossier completo a inversores, promotores y operadores cualificados.

Dirección del activo

Calle Arquímedes 18, 28914 Leganés (Madrid)

Precio de salida

2.600.000 € · 350 €/m²c orientativo

Ref. catastral

1427511VK3612N0001KT

Documentación disponible

Teaser corto · Dossier completo · Data room bajo NDA

Email directo

construyeleganes@gmail.com

WhatsApp

+34 639 763 763

Nota legal: La información de esta página es orientativa y tiene finalidad comercial. Los datos urbanísticos deben verificarse mediante cédula urbanística oficial y consulta al Ayuntamiento de Leganés. Las proyecciones financieras son hipótesis de trabajo y no garantizan rentabilidad futura. Detalle completo disponible bajo acuerdo de confidencialidad (NDA).

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